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长租公寓:盐碱地如何变沃土

  • 杭州写字楼网
  • 2019/5/16 13:01:58
导读:近日,来自北京的乐乎公寓南下深圳举行5周年伙伴大会,顺势透露接下来的发展规划,参与该次大会的行业专家,?#21442;?#32469;长租公寓的市场现状和未来发展趋势进行了一番探讨。

  近日,来自北京的乐乎公寓南下深圳举行5周年伙伴大会,顺势透露接下来的发展规划,参与该次大会的行业专家,?#21442;?#32469;长租公寓的市场现状和未来发展趋势进行了一番探讨。有人认为,长租公寓目前仍是一片“盐碱地”,离成为“沃土”还有很长一段时间;还有声音指出,长租公寓未来会进入两极分化的态势,既会出现少数几家头部企?#23548;?#32493;引领行业发展,也会有很多小规模的长租公寓运营机构活得很好。如何在尚未?#19994;接?#21033;模式的情况下,发掘租赁场景下的非租收入,也成为各大长租公寓机构深思的问题。

  长租公寓为何不赚钱?
  租金回报率低、?#24335;?#25104;本高

  将长租公寓市场形容为“盐碱地”的,是来自贝壳研究院的名誉顾问杨现领。?#29575;?#19978;,长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的,但无论是房企还是专业的运营机构,却始终在“吐槽”长租公寓不赚钱。在杨现领看来,国内长租公寓之所以一直未能?#19994;接?#21033;模式,企业生存艰难,最主要原因在于两方面:租金回报率低、?#24335;?#25104;本高。

  虽然去年长租公寓机构一度因为推高租金被口诛笔伐,但?#23548;?#19978;,目前及未来很长一段时间内,长租公寓的主力客户?#26477;炊际行?#30333;领所能承受的整体租金水?#25509;?#38480;,而随着市场竞争加剧,房源获取成本越来越高,长租公寓租金回报率低的问题或更加凸显。

  另一方面,长租公寓行业的发展离不开?#26102;?#30340;支持,该?#24335;?#25104;本相对租金回报而言却是偏高的。绿城前执行董事曹舟南就曾在2018年初的?#23548;?#20250;上向媒体“诉苦”,表示现阶段长租公寓的投资回报率约2.3%,但融资成本普遍在5.7%左右,因为很少有银行机构能够提供成本在2.3%以下的贷款,因此旗下长租公寓尚未开始运营就直接亏了3个点,绿城也因此没?#20889;?#33539;围扩张,主要利用获取的地块中自持部分的面积做长租公寓。长租公寓的投资是长期的,盈利周期长,而投资该领域的?#24335;?#21364;是高成本且短期的,这就导致了“短债长投”的现象。

  房东东学院创始人全雳指出,现阶段长租公寓盈利能力确实很弱,甚至直言“如果想要赚钱就不要进来”。但长租公寓可获得稳定的现金流,未来可凭此获得发行公募REITs(房地产信托投资基金)的机会。值得一提的是,基于越来越多的银行、保险等金融机构被?#24066;?#20171;入长租公寓领域,还开始有公?#26082;?#36164;的试点,全雳认为未来长租公寓领域的?#24335;?#25104;本可能会因此有所降低,并不会缺?#24335;穡?#26368;缺的是管理和运营能力。

  企业规模选大还是选小?
  取决于两种资源获取能力

  关于长租公寓的争论,除了赚不赚钱,还有一点就是规模的选择。目前国内长租公寓领域,除了房企旗下的长租公寓板块,规模较大的专业机构就是自如、蛋壳、魔方、乐乎等,其他更多属于零散的?#34892;?#22411;甚至个人机构。

  乐乎公寓创始人罗意表示,长租公寓整体供给是去?#34892;?#21270;和去资源化的,而?#34892;?#22411;长租公寓机构是未来的供给主流,主观能动?#36234;?#24378;,运营效益上更为?#34892;В?#19981;会被大型企业吞并。

  但杨现领认为,小规模机构并不能产生规模效益,大的企业可以拥有更多的稳定现金流,达到一定现金流规模就可以发金融产品。且企业规模达到一定程度,才可以?#34892;?#22320;分散管理、?#20302;场?#33829;销?#30830;?#29992;,建立盈利空间。

  而房东东学院创始人全雳则以其做过一个统?#35780;?#35770;证其未来长租公寓行业品牌机构集中度将进一步提高的观点。2017年10月份,全雳统计的国内管理规模2000间以上的公寓机构总数为280多家,到今年却仅有180余家。

  为此全雳强调,现阶段长租公寓机构要赢得竞争,取决于两种资源获取能力:一是土地和物业获取能力,二是低成本的长线?#24335;稹?#23545;于?#34892;?#22411;规模的公寓企业,为了避免更大的风险,全雳认为不应该再扩大规模,而是通过减少人工提升效益,同时降低闲置空置率,甚至考虑转型或转让。

  归根结底,小规模的公寓企业或者说“二房东”,只靠租金差获得收入维持运营。而当规模继续达到1000间乃至2000间以上,即便日常的管理运营等也需要更大的人力和?#24335;?#25237;入,风险也会随之递增。

  对于大规模的品牌型机构而言,则更重要的是提升资产管理运营能力,同时在盈利模式尚未明晰时,发掘更多租赁场景下的非租收入。

  轻资产模式重点在?#27169;?br />   从资产管理者到平台运营商

  轻重资产分离,就是租赁场景下各大长租公寓机构发掘的非租收入渠道。所谓的重资产,与“二房东”的做法类似,整租下物业后改造再出租,赚取租金;轻资产则主要是品牌输出,相对成熟、规模较大的长租公寓品牌机构,可以帮助?#34892;?#22411;机构管理项目,或者向?#34892;?#26426;构提供店长、员工培训、管理?#20302;?#31561;资源和服务,收取一定服务费和利润分成。

  目前轻资产模式被更多的认为会是未来长租公寓行业的发展方向,甚至会迎来爆发期,而向该模式扩张的企业和机构也确实越来越多。?#36824;?#22914;魔方公寓、蛋壳等机构,采用的是轻重并举的策略,另外以乐乎公寓为代表的,则更多倾向于轻资产扩张。

  ?#23548;?#19978;,被越来越多机构看重的轻资产模式,除了考验运营管理能力,对产品、资产管理、品牌?#32469;?#29260;综合竞争力也提出了要求,如同此前抢夺房源一般,如何获取?#34892;?#22411;机构的认可也尤为重要。而提到品牌综合竞争力,不得不说的是平台管理?#20302;场?/p>

  这其实也是目前?#34892;?#22411;长租公寓机构所面临的痛点之一。因为自身研发管理?#20302;常?#19981;仅前期需要巨额投入,后期的维护也需要大量的?#24335;穡?#24182;不现实,但依托于第三方机构,就意味着租客信息也需要共享。

  对于较大规模的公寓机构而言,拥有自身的管理?#20302;?#34429;重要,但也并非?#36164;攏低?#25645;建的前期开发后期维护费用支出都不是一?#24066;?#25968;目。房东东学院创始人全雳表示,按其估算,自如一年的?#20302;?#32500;护费用或许就需要近2亿。乐乎联合创始人于洪也直言:“乐乎做?#20302;成?#20102;不少钱。”

  也正因为曾经的“二房东”经历,让乐乎明白开发自身平台对于继续规模扩张的重要性,而拥有自身的管理平台后,乐乎也以此为基础,逐渐向轻资产转型,从一个长租公寓运营商转变为平台运营商。

  ?#36824;?#23545;于未来乐乎的“平台运营商”定位是否会与蘑菇租房等第三方平台管理商出现竞争,罗意却并不担?#27169;?#20854;认为管理?#20302;?#20063;需要相应的管理模式配合才能获得更高的效益,但这些是很多第三方平台管理商并不具备的,且类似平台面向的更多是小规模机构或个人管理者;而乐乎的轻加盟模式,不仅可以为?#34892;?#22411;机构提供平台管理,还可以输出与之相匹配的人员、房源管理等,面向的客户群体范围也更广。
  (原标题:长租公寓:盐碱地如何变沃土 见习记者:黄冬艳)

关键词:长租公寓,行业品牌,发展规划
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