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华东房企半年考:马太效应“凸显”中小房企生存承压

  • 杭州写字楼网
  • 2019/8/19 13:54:55
导读:数据显示,截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度?#23548;?#25968;据。其中,11家公司披?#35835;?019年半年报或半年度?#23548;?#24555;报,9家公司净利润同比增长。另有43家公司披?#35835;艘导?#39044;告,21家公司预计上半年净利润同比增长。整体来看,上市房企?#23548;?#26126;显分化。

    (原标题:华东房企半年考:马太效应“凸显”中小房企生存承压 记者:张玉)

    上市房企半年报正在密集发布中。数据显示,截至8月8日,54家A股上市房企发布了2019年半年度?#23548;?#25968;据。其中,11家公司披?#35835;?019年半年报或半年度?#23548;?#24555;报,9家公司净利润同比增长。另有43家公司披?#35835;艘导?#39044;告,21家公司预计上半年净利润同比增长。整体来看,上市房企?#23548;?#26126;显分化。

    尽管多家企业?#23548;?#39044;增,克而瑞研究中心指出,今年上半年数据显示,标杆房企?#23548;?#22686;速明显放缓,TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%。在政策层面,有机构统计显示,上半年全国房地产调控政策次数已达250多次,“一城一策”?#20013;?#21457;挥作用。与此同时,调控政策也在从市场交易层面扩展至金融层面。

    对于房企上半年?#23548;?#21450;企业发展相关问题,8月14~15日,《中国经营报》记者先后致电致函弘阳地产有限公司(以下简称“弘阳地产”)、三盛控股集团有限公司(以下简称“三盛控股”)、建发股份有限公司(以下简称“建发股份”)、绿地香港控股有限公司(以下简称“绿地香港”)等多家企业进行采访并取得了相关回复。

    其中,绿地香港相关负责人表示,目前正处于财报缄默期,不方便进行回复。建发股份表示,相关采访要等半年报出来以后才能进行回复,不会针对第三方数据进行回复。三盛控股方面亦表示公司财报尚未披露。

    ?#23548;?#22686;速集体放缓

    随着马太效应不断加强,土地储备对于企业的发展显得尤为重要。

    克而瑞相关研究报告指出,从盈利结构来看,市场调整期下房地产行业马太效应?#20013;?#25918;大,集中度进一步提升,同时,盈利能力的分化也在加大。截至7月15日,在2019年上半年预计盈增(排除扭亏)的15家房企中,百强房企占到11家,而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企,大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。

    8月13日,绿地香港发布盈喜公告称,预期2019年上半年净利润(归母净利润)将较2018年同期增加不少于90%。公司相关财报显示,绿地香港近5年来?#26174;?#38144;售复?#26174;?#38271;率逾60%。另据公司此前发布的公告,上半年公司、子公司及其联属公司的?#26174;?#38144;售约为256.05亿元。按照500亿销售目标计算,绿地香港上半年已完成全年目标的51.21%。

    根据克而瑞日前发布的2019年1~6月中国房地产企业销售榜,从全口径销售金额来看,2019年上半年弘阳地产销售金额为302.3亿元,行业排名第51位;记者查询发现,2018年上半年弘阳地产流量金额为169.2亿元,排行第64位。

    此外,2019年上半年三盛集团全口径金额为145.3亿元,位于行业第79位。记者注意到,去年上半年三盛集团流量金额为143.4亿元,位?#26377;?#19994;第74位。与去年相比,公司上半年销售仅仅增加了1.9亿元,行业排名下滑5个位次。

    三盛控股相关负责人向记者表示,一方面公司财报尚未发布,另一方面,上市公司只是公司的一部分资产:“我们地产业务还没有完全注入,我们不太愿意把上市的这块作为一个官?#20132;?#22797;去做地产相关的采访。”

    今年上半年,建发股份全口径销售金额为278.7亿元,行业排名第54位;去年同期为306亿元,位?#26377;?#19994;第43位。公司上半年销售?#23548;?#19981;及去年同期。

    “这两年房企之间的分化日益明显,强者恒强态势愈显。千亿房企发展的步伐越来越大,相反,不足千亿的房企则普遍面临不小的生存压力。千亿是很明显的一个分水岭,小公司在拿地、融资等能力上显现出很大的落差。”上海中原地产市场分析师卢?#24180;?#20998;析指出。

    卢?#24180;?#36827;一步表示,从全国性的数据来看,房企发展普遍面临一定的压力。如果将政策考虑在内,卢?#24180;?#30452;言,后半场房企的日子并?#32531;?#36807;,“即使是头部房企,其增速也在不断下滑。靠后的中小房企可能就被兼并掉了。”

    记者日前从人民法院公告网了解到,自2017年12月至今,有将近300家房地产企业公布了破产文书,大多数属于地方中小企业。

    另据克而瑞研究报告,从目前房企预告2019年上半年?#23548;?#30340;情况来看,相较于2018年,房地产行业降温明显,继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售?#23548;?#36739;2018年放缓,以及房企整体的拿地态度相对谨慎,预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将?#20013;?/p>

    随着马太效应不断加强,土地储备对于企业的发展显得尤为重要。8月12日,弘阳地产在南通、乌镇各斩获一幅地块。根据克而瑞数据,今年1~7月,弘阳地产新增货值611.8亿元,在全国房企排名第28位,新增土地价值293.5亿元,排名高达23位。

    克而瑞数据显示,截至2019年上半年,销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿。共有14家房企新增货值突破千亿,销售TOP10新增货值更是全部超过千亿。

    不过,与去年同期相比,各梯队拿地态度明显谨慎。今年1~6月,销售百强房企整体拿地销售比0.38,上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38~0.4,百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比,均有不同程度的下滑。

    财经评论员?#26174;?#36827;告诉记者,部分房企今年虽然经营上似乎有很大动荡,但?#23548;?#19978;通过部分项目抛售等,财务数据表现也还是不错的。而从拿地方面看,普遍以降温为主,但部分房企通过联合拿地等方式,也还是获得了较多的地块。

    在这样的背景之下,要规模还是要利润,一直是各家房企都会面临的两难抉择。对此,旭辉集团董事长林中表示:“如果生存规模?#21387;?#37027;么可以把眼光放在利润上,但如果生存规模?#36824;?#36824;是要做规模。房企发展的阶段不同,采用的发展战略也会不同。”

    融?#26159;?#32039;偿债压力凸显

    主动融资去杠杆成为每一家房企不得不面临的一道门槛。不过,融资利率偏高带来的融资贵难题也是不少中小房企难以抹去的痛。

    行业渐趋理性的大背景下,对于房地产企业而言,充沛的资金显得至关重要。

    对此,林中日前在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示:“现阶段房企不仅要做开发销售,还要学习去做经营持?#23567;?#20294;是做经营持有就要将企业负债率降低至20%以下,否则就会死掉。”

    据华泰证券研报统计,2019年8~12月,地产债总计到期?#30475;?106亿元,其中8~10月地产债单月到期金额较大,房企再融资能力将面临考验。

    此外,截至2018年底,三盛控股总负债86.43亿元,相较于去年同期的43.47亿元增加了98.83%。债务资产比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末,公司银?#23567;?#37329;融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元,同比2017年度的借款总额翻了一倍有余。三盛控股账面值为28.5亿元的存货已全部被抵?#28023;?#29992;于取得银?#20889;?#27454;及金融机构贷款。

    截至2018年底,建发股份负债合计1630.36亿元,报告期初为1316.83亿元,仅2018年就增加了313.53亿元。

    债务压力之下,不少房企通过出售项目获取现金流。今年7月18日,绿地香港发布公告,宣布股东特别大会已审议通过了出售上海五里置业有限公司100%权益的议案。据悉,该笔交易价格预计不少于人民币28亿元。有观点指出,此次项目股权转让很大程度上是绿地香港加快商业项目去化回笼资金的举措。出售所得款项将作为一般运营资金及日后发展所需资金,这将加强绿地香港的现金流状况。

    跟据绿地香港年报,截至2018年12月31日,公司短期借款为32.09亿元,应付账款及票据为294.86亿元,长期借款为94.75亿元,负债总额达762.85亿元,较2017年同期增长了191.2亿元,增幅达33.45%。

    此外,2018年绿地香港的净负债率较2017年同期上升了4个百分点,至88%。2013~2016年间,绿地香港的净负债率分别为100%、155%、172%、121%。2017年,绿地香港的净负债率终于降低至84%。

    主动融资去杠杆成为每一家房企不得不面临的一道门槛。不过,融资利率偏高带来的融资贵难题也是不少中小房企难以抹去的痛。

    据悉,截至2018年12月底,三盛控股加权平均利率为11.6%,去年同期为7.2%。已付或应付的总利息开支为人民币9500万元,去年同期仅为3600万元。

    对于融资政策?#25112;簦?#25151;企面临的困境,阳光城执行副总裁吴建斌在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示:“在现阶段,房企要渡过当前的?#21387;兀?#24517;须把握‘现金为王’的观点,可以从两个方面优化现金流:一是不买地,退出尚未确权的土地;二是控制已开工的工程进度。”

    ?#26174;?#36827;指出,对于中小房企来讲,首先需要加强高价项目的合作开发,减轻资金成本压力;其次需要适当做一些项目转让;同时,要积极拓展银行合作增加融?#26159;?#36947;。

关键词:华东房企,上市房企
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